房地产增值税税率是多少-怎么计算-，房地产土增税预缴税率及计算方法

　　俗话说，每个行业都有自己的独特之处。房地产企业作为一个热门行业，其实是舶来品。上世纪90年代至今才30多年，尤其是卖烂尾楼的规则，或者说拍卖行，造成了很多财政金融问题，其中增值税的处理是独一无二的。

　　 1.如果没有发生纳税义务，就需要提前缴纳增值税。

　　一般来说，只有当企业有缴纳增值税的义务时，才需要缴纳增值税。销售房屋适用的税目为销售不动产，仅在房屋交付或交付时确认纳税义务。但由于房地产企业收到大量房款(包括首付、银行按揭等。)预售期间需要按规定预缴增值税，预缴率为3%[1]。当实际纳税义务发生时，增值税将按照以下公式计算缴纳。

　　当期增值税=当期销项税-当期进项税-留项税-预缴税金。

　　那么问题来了，如果一个房地产项目的累计销项税——累计进项税& lt累计预缴税金，这么多预缴税金能退吗？现在没有明确的规定，实践中能成功的很少。

　　所以很多企业就想出了在预售时直接给购房者开具有税率的发票，主动触发纳税义务，这样就不会有预付款，自己的预提税也会减少。

　　二、土地成本输入处理

　　企业取得收入需要开具发票形成销项税，采购原材料需要取得增值税专用发票形成进项税。房地产企业的主要原材料有哪些？没错，就是这片土地。但土地的一级持有者一般是国家(行政部门是国土局，现在的自然资源局)。他们会给你开专用发票成为增值税纳税人吗？应该不现实，但也不能被企业否定。因此，有一种特殊的处理方法。

　　根据财税〔2016〕36号第一条第三项第十项规定，房地产开发企业一般纳税人销售其开发的房地产项目(计税方法简单的旧房地产项目除外)，销售额为取得的总价和价外费用，扣除土地出让时向政府部门支付的土地价款后的余额。计算公式如下：

　　销售额=(总价及价外费用-当期允许抵扣的地价)(1 11%)[2]

　　也就是说，房地产企业在正式确认销项税时，需要通过差额确认产出，变相抵扣本应在征地阶段抵扣的进项。对于纳税人来说，可以理解为延迟抵扣。

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