房地产土地增值税预交，房地产业土地增值税预缴

　　 1、土地增值税规范文件，分别包括(但不限于):

　　 (1) 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，国务院令[1993]第138号，1994年1月1日起施行；

　　 (2)财会法[1995]6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，1995年1月27日起施行。

　　注：目前国家还没有颁布《土地增值税法》。不过，作为财政部2019年立法计划之一，土地增值税法有望正式生效。此外，《中华人民共和国土地增值税法》(征求意见稿)已经发布。

　　 2.预征土地增值税

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

　　第十六条纳税人在项目竣工结算前，因成本确定或者其他原因，不能以房地产转让收入计算土地增值税的，可以预缴土地增值税。工程完工结算后再结算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

　　一个大型房地产项目的运营时间是比较长的。从收到第一笔预售房款到交房，再到卖出最后一套房，一般需要很长时间。所以一般来说，收到预付款后，需要提前缴纳土地增值税。预付土地增值税=计税依据*预征率

　　 (1)计税依据。土地增值税征收依据=预缴款-应预缴的增值税税额。

　　例如，某房地产开发企业开发项目A(开工日期在2016年5月1日之后)，2017年7月销售普通住宅，预付货款1110万元。根据地方规定，土地增值税的预缴率为2%。然后：

　　预缴增值税税额=1110/(1 11%) * 3%=30万元。

　　依据土地增值税征收额=1110-30=1080万元。

　　预缴土地增值税=1080 * 2%=21.6万元。

　　 (2)预征率。预征率按地方税务局的规定执行。以我生活的广东省惠州市为例。预征率除经济适用房外：套普通住房为2%，其他为3%(按照规定土地使用权出让不适用预征)；核定土地增值税征收率：普通住宅不低于5%，其他项目不低于6%。

　　 (3)会计处理(一般有两种方法)

　　 A.预付款项应包含在预付款项中，按照收入成本比原则结转损益时确认税金及附加。

　　事先，

　　借：预付款-预付土地增值税

　　贷款：应交税费-应交土地增值税

　　当确认收入时，

　　借款：税费-土地增值税

　　贷：预付款-预缴土地增值税。

　　 B.税款和附加费直接包含在预付款中。

　　借：税和附加费

　　贷款：应交税费-应交土地增值税

　　借：应交税费-应交土地增值税

　　贷：银行存款

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