二手房增值税对楼市的影响,营改增对税负的影响

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营改增后，各行业税负发生了变化。普通百姓更关心的是营改增是否导致二手房税负的变化。一直以来，二手房交易的税收都是由地税征收管理。目前出现了一个新的问题，就是如何解决营改增后二手房的税收征管问题。目前由于所有行业税负只减不增，这是本轮营改增的主要目标，改革后二手房交易税负会比现在高吗？

目前增值税发票有两种，分别针对一般纳税人和小规模纳税人。其中，对小规模纳税人征收增值税的做法，可以采用个人缴纳增值税，即按照简易计税方法征税。

之后的营改增只是税收和征税方式的替代，不会增加老百姓的购房负担。老百姓卖二手房，不像企业那样用销项税减进项税来计算应纳税额。营业税改增值税不会增加二手房买卖的税负。根据财政部网站公布的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，个人将住房转卖，购买住房满两年及以上的，免征营业税，不足两年的全额征税。朱庆表示，全面实施营改增后，将继续实行先免税政策。对于需要征税的，按照现有的以增值税不含税计算税额的方法，个人二手房交易要缴纳的税会比营业税少。事实上，普通人的二手房交易税负会下降。朱庆也认为，个人二手房交易的税收优惠政策还会继续，只是今年5月1日以后不再征收营业税，税种名称改为增值税。

基于以上，营改增后，二手房税负不会上升。主要因素如下：

1.营改增后，个人二手房交易将按照简易计税方法征税，增值税征收率与现行5%的营业税税率一致。

2.营改增前，营业税是价内税，缴纳的税款直接以交易金额为依据。税改增值税后，增值税是价外税。需要将交易金额改为免税收入后再计算应缴纳的增值税，计税依据比以前少。

3.营改增前，个人转卖住房免征营业税，购房满两年及以上的全额征税。营改增后，各地区对个人转卖住房不满两年的，全额缴纳增值税。城市，上海，广州和深圳将按照销售收入与购买价格之间的差额的5%的税率缴纳增值税，个人购买两年以上的普通住房。除上述地区以外的其他地区，个人将购买2年以上的住房对外销售的，免征增值税。

综上所述，营改增后，个人二手房交易税负总体上确实在下降。把降低或不增加所有行业税负作为此轮营改增的主要目标是完全可以实现的，老百姓的口袋不会因为营改增而缩水。

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