房地产企业土增税预缴计税依据，房地产开发土地增值税预缴的计算

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发表时间：2023-05-12

　　案例：

　　我公司是房地产开发企业，一般纳税人适用一般计税方法。今年年初开始开发商品房项目，目前处于预售阶段。6月份，普通住宅预付款1090万元。根据地方税务局的规定，土地增值税的预缴率为1%。请问我公司收到土地增值税预缴款时，是以不含增值税的收入为基础还是以预缴款减去增值税预缴款后的余额为基础？哪种计税方法对我们公司更有利？

　　为什么这个房地产开发企业选择困难？是因为2016年国家税务总局连续出台了两个不同纳税标准的政策，目前都是有效的。下面，我们通过两个政策文件的具体规定和案例分析得出结论。

　　一.政策文件

　　二。个案分析

　　根据上述两项政策，房地产开发企业在一般计税方法下收到预付款时，预缴土地增值税的计税方法如下：

　　方法一：土地增值税预缴=不含增值税收入*土地增值税预征率。

　　 =预付款/(1 9%)*土地增值税预征率

　　 =1090/(19%) * 1%=10万元

　　方法二：土地增值税预缴=(预缴款-应预缴的增值税税额)*土地增值税预缴率=(1090-30)* 1%=10.6万元。

　　其中：预付增值税=预付款/(19%) * 3%=1090/(19%) * 3%=30万元。

　　方法2比方法1多预缴土地增值税=10.6-10=0.6万元。

　　三。结论

　　根据上述案例分析结果，第二种方法如《国家税务总局公告2016年第70号》所规定：“为方便纳税人，简化土地增值税扣缴税款计算”，但预缴的土地增值税将比正常计算的第一种方法多缴纳6000元。房地产开发企业选择不含增值税的收入作为预缴土地增值税的计税依据更为有利。