郭君兰与北京正阳恒瑞置业公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民事判决

(2015）朝民初字第26429号

原告郭俊兰，*、*、*、*。

李志律师，北京勤民律师事务所律师。

被告为北京正阳恒瑞房地产公司，住所地北京市东城区天坛路55号。

法定代表人陈燕，总经理。

委托代理人张萍，女，1981年2月17日出生。

王天义律师，男，1982年12月30日出生。

原告郭俊兰（以下简称姓名）与被告北京正阳恒瑞房地产有限公司（以下简称正阳恒瑞公司）房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，法官甄玉斌是依法唯一的法官，庭审公开进行。审判。郭俊兰的经纪人李智、正阳恒瑞的经纪人王天一到庭。该案现已结案。

郭俊兰诉称：郭俊兰系北京市朝阳区十八里店乡移民。根据拆迁政策，郭俊兰在朝阳区洪山嘉园购买了正阳恒瑞公司开发建设的X房（以下简称X房）。. 2009年8月7日，正阳恒瑞公司将房子交付给郭俊兰，但直到2014年11月19日，正阳恒瑞公司才在社区贴出通知，要求购房者在2014年12月5日办理手续，申请房屋所有权证。正阳恒瑞的行为违反最高人民法院关于审理商品房合同纠纷适用法律若干问题的规定，给郭俊兰造成损失。所以，

正阳恒瑞公司辩称，红山家园项目属于保障性住房项目，并非一般意义上的商品房，商品房销售的相关法律法规不适用于本案。由于房屋的特殊性，申请房屋所有权证在政策上尚无先例。正阳恒瑞公司一直协调政府有关部门积极申领房屋所有权证，并未疏忽履行合同，不承担违约责任。责任。此外，逾期申领房屋所有权证并未给郭俊兰造成实际损失，郭俊兰的

调查发现：2006年5月17日，郭俊兰作为被拆迁人，与北京市崇文区城建开发公司（现公司更名为正阳恒瑞公司）签订了拆迁住宅房屋的货币补偿协议。红山家园项目 同意正阳恒瑞公司拆迁北京市朝阳区十里河村郭俊兰的房屋，正阳恒瑞公司支付郭俊兰的拆迁补偿费。2007年12月20日，双方签署了《洪山嘉园农民定向安置商品房认购书》（以下简称《商品房认购书》），约定郭俊兰购买1号房。正阳恒瑞公司开发建设的X屋；建筑面积128.98平方米；总房价1 096 330元；郭俊兰一次性付款，正阳恒瑞公司会给郭俊兰开收据；正阳恒瑞公司自本认购书签署之日起三年内交房，即2010年2010年12月20日前通知郭俊兰验房；项目完成商品房销售手续后，正阳恒瑞公司将通知郭俊兰洽谈并签订正式的商品房销售合同。郭俊兰将在接到通知后30日内开始与正阳恒瑞公司洽谈。条款，办理相关手续，以收款收据代替正式发票。建筑面积128.98平方米；总房价1 096 330元；郭俊兰一次性付款，正阳恒瑞公司会给郭俊兰开收据；正阳恒瑞公司自本认购书签署之日起三年内交房，即2010年2010年12月20日前通知郭俊兰验房；项目完成商品房销售手续后，正阳恒瑞公司将通知郭俊兰洽谈并签订正式的商品房销售合同。郭俊兰将在接到通知后30日内开始与正阳恒瑞公司洽谈。条款，办理相关手续，以收款收据代替正式发票。建筑面积128.98平方米；总房价1 096 330元；郭俊兰一次性付款，正阳恒瑞公司会给郭俊兰开收据；正阳恒瑞公司自本认购书签署之日起三年内交房，即2010年2010年12月20日前通知郭俊兰验房；项目完成商品房销售手续后，正阳恒瑞公司将通知郭俊兰洽谈并签订正式的商品房销售合同。郭俊兰将在接到通知后30日内开始与正阳恒瑞公司洽谈。条款，办理相关手续，以收款收据代替正式发票。总房价1 096 330元；郭俊兰一次性付款，正阳恒瑞公司会给郭俊兰开收据；正阳恒瑞公司自本认购书签署之日起三年内交房，即2010年2010年12月20日前通知郭俊兰验房；项目完成商品房销售手续后，正阳恒瑞公司将通知郭俊兰洽谈并签订正式的商品房销售合同。郭俊兰将在接到通知后30日内开始与正阳恒瑞公司洽谈。条款，办理相关手续，以收款收据代替正式发票。总房价1 096 330元；郭俊兰一次性付款，正阳恒瑞公司会给郭俊兰开收据；正阳恒瑞公司自本认购书签署之日起三年内交房，即2010年2010年12月20日前通知郭俊兰验房；项目完成商品房销售手续后，正阳恒瑞公司将通知郭俊兰洽谈并签订正式的商品房销售合同。郭俊兰将在接到通知后30日内开始与正阳恒瑞公司洽谈。条款，办理相关手续，以收款收据代替正式发票。正阳恒瑞公司自本认购书签署之日起三年内交房，即2010年2010年12月20日前通知郭俊兰验房；项目完成商品房销售手续后，正阳恒瑞公司将通知郭俊兰洽谈并签订正式的商品房销售合同。郭俊兰将在接到通知后30日内开始与正阳恒瑞公司洽谈。条款，办理相关手续，以收款收据代替正式发票。正阳恒瑞公司自本认购书签署之日起三年内交房，即2010年2010年12月20日前通知郭俊兰验房；项目完成商品房销售手续后，正阳恒瑞公司将通知郭俊兰洽谈并签订正式的商品房销售合同。郭俊兰将在接到通知后30日内开始与正阳恒瑞公司洽谈。条款，办理相关手续，以收款收据代替正式发票。项目完成商品房销售手续后，正阳恒瑞公司将通知郭俊兰洽谈并签订正式的商品房销售合同。郭俊兰将在接到通知后30日内开始与正阳恒瑞公司洽谈。条款，办理相关手续，以收款收据代替正式发票。项目完成商品房销售手续后，正阳恒瑞公司将通知郭俊兰洽谈并签订正式的商品房销售合同。郭俊兰将在接到通知后30日内开始与正阳恒瑞公司洽谈。条款，办理相关手续，以收款收据代替正式发票。

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2009年8月7日，正阳恒瑞公司将该房交付给郭俊兰。双方于当日签订了和解协议，郭俊兰按实测面积向正阳恒瑞公司支付购房款共计109.463万元。2014年11月19日，正阳恒瑞公司在涉案小区发布公告，要求购房人于2014年12月5日携带相关手续办理房屋所有权证。

在另一项调查中，2009年7月7日，北京市发展和改革委员会、北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于红山家园定向安置房项目调整建设有关问题的批复》，其中表示：“同意红山家园定向安置房项目10.7万平方米的住宅建设规模调整为普通商品房，售价8500元/平方米。征地拆迁范围不得对外出售。” 涉案房屋也纳入调整范围。

上述事实有拆迁安置协议书、商品房认购书、和解协议书、购房发票、答辩书、双方当事人在法庭上的陈述等证据支持。

本院认为，郭俊兰与正阳恒瑞公司签署的商品房认购书内容不违反国家有关法律法规的强制性规定，应视为合法有效。认购书内容明确、具体，且已履行购房合同的必要要素，可视为双方已形成房屋买卖关系。

认购书明确表示，涉案房屋为商品房，购买价格也符合当时商品房的市场价格，相关文件也确认该房屋为商品房。因此，郭俊兰依据最高人民法院关于审理商品房合同纠纷适用法律若干问题的解释，主张权利并非不妥。根据《解释》第十八条规定，自房屋交付之日起90日内，因出卖人原因买受人未取得房屋所有权证的，出卖人应当承担违约责任。在此基础上北京正阳恒瑞置业公司变更使用权，郭俊兰 公司向正阳恒瑞公司提出的违约赔偿请求合法、有根据，本院予以支持。关于违约赔偿金的具体计算方法，可以参照中国人民银行规定的逾期贷款利息的计算和征收标准，以支付的购买价款总额为基础计算。房屋所有权证办理完毕前，正阳恒瑞公司尚未履行房屋所有权转让义务，认购函正在履行期间。正阳恒瑞公司关于郭俊兰的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见缺乏法律依据，本院予以驳回。本院支持。关于违约赔偿金的具体计算方法，可以参照中国人民银行规定的逾期贷款利息的计算和征收标准，以支付的购买价款总额为基础计算。房屋所有权证办理完毕前，正阳恒瑞公司尚未履行房屋所有权转让义务，期间认购书正在履行中。正阳恒瑞公司关于郭俊兰的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见缺乏法律依据，本院予以驳回。本院支持。关于违约赔偿金的具体计算方法，可以参照中国人民银行规定的逾期贷款利息的计算和征收标准，以支付的购买价款总额为基础计算。房屋所有权证办理完毕前，正阳恒瑞公司尚未履行房屋所有权转让义务，期间认购书正在履行中。正阳恒瑞公司关于郭俊兰的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见缺乏法律依据，本院予以驳回。可以按照支付的购买价款总额北京正阳恒瑞置业公司变更使用权，参照中国人民银行规定的逾期贷款利息的计算和征收标准计算。房屋所有权证办理完毕前，正阳恒瑞公司尚未履行房屋所有权转让义务，期间认购书正在履行中。正阳恒瑞公司关于郭俊兰的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见缺乏法律依据，本院予以驳回。可以按照支付的购买价款总额，参照中国人民银行规定的逾期贷款利息的计算和征收标准计算。房屋所有权证办理完毕前，正阳恒瑞公司尚未履行房屋所有权转让义务，期间认购书正在履行中。正阳恒瑞公司关于郭俊兰的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见缺乏法律依据，本院予以驳回。正阳恒瑞公司尚未履行房屋所有权转让义务，认购函正在履行期间。正阳恒瑞公司关于郭俊兰的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见缺乏法律依据，本院予以驳回。正阳恒瑞公司尚未履行房屋所有权转让义务，认购函正在履行期间。正阳恒瑞公司关于郭俊兰的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见缺乏法律依据，本院予以驳回。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：

被告北京正阳恒瑞置业有限公司应在本判决生效之日起十日内（2009年11月7日至12月5日， 2014年末，以人民币1,094,630元为基数，按照中国人民银行制定的金融机构同期贷款逾期利息计收标准计算）；

未在本判决规定的期限内履行清偿义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，对迟延履行期间的债务利息加倍。

案件受理费4568元，由被告北京正阳恒瑞房地产公司承担（自本判决生效之日起七日内缴纳）。

对本判决不服的，可以自判决送达之日起15日内向本院提出上诉状，并按照当事人或者对方代表的人数提交副本，向北京市人民法院提起上诉。第三中级人民法院。

甄玉斌法官

2015 年 6 月 18 日

业务员杨晶晶

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